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Dezember 2011: Fristlose Wohnungskündigung bei (immer wieder) leicht verspäteter Zahlung?

Das OLG Stuttgart hatte über eine Räumungsklage zu entscheiden. Mietzahlungen für ein Einfamilienhaus waren (entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung) erst in der Monatsmitte oder später eingegangen, immer jedoch vollständig. Der Vermieter sprach daher nach einigen Monaten immer wieder Abmahnungen aus. Dennoch wurde weiterhin unpünktlich immer mit 1-2 Wochen Verspätung, jedoch immer vollständig bezahlt. Aus diesem Grund wurden den Mietern vom Vermieter im Januar 2009 fristlos gekündigt.

Zu Recht? Wie würden Sie entscheiden?

Das OLG Stuttgart (wie auch schon das AG Wangen) wies die Klage ab, da die verspäteten Mietzahlungen eine unerhebliche Pflichtverletzung der Mieter seien, da diese einem Rechtsirrtum zum Opfer gefallen seien.

Anders der Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz (Urteil vom 01.06.2011 - XIII ZR 91/10). Nach Ansicht des BGH war die Räumungsklage begründet. Aufgrund der fortlaufend unpünktlichen Mietzahlungen über längere Zeit war der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt. Eine fristlose Kündigung war insbesondere deshalb möglich, weil wegen der Pflichtverletzung bereits eine Abmahnung ausgesprochen wurde und die Mieter trotz mehrerer Abmahnungen ihr schleppendes Zahlungsverhalten unbeirrt fortgesetzt hatten. Nach Ansicht der BGH-Richter war die Frage eines Rechtsirrtums dabei unerheblich, denn für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters sei es unbedeutend, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Vermieters beruhte.

Vermieter müssen sich also unpünktliche Mietzahlungen nicht gefallen lassen, was vor allem bei wiederholten Zahlungsverspätungen gilt. Mindestens eine Abmahnung sollte jedoch vor Kündigung erfolgen.

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